Rendabel bouwen met de energieprestatievergoeding?

Op 17 mei 2016 is de wet energieprestatievergoeding goedgekeurd door de Eerste Kamer. Deze wet is gericht op de renovatie van huurwoningen, maar ook van toepassing op nieuwbouwwoningen. In het onderzoek naar Rendabel Sociaal Bouwen is de businesscase van nieuwbouw met de energieprestatievergoeding onderzocht voor het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Onderstaand tekst is gebaseerd op het onderzoek.

De energieprestatievergoeding

De energieprestatievergoeding (epv) is opgenomen in het ontwerpbesluit energieprestatievergoeding huur.* Deze regeling is gericht op de renovatie van huurwoningen, maar is ook van toepassing op nieuwbouwwoningen. Door deze wet kunnen corporaties een epv in rekening brengen bij huurders van woningen die een gegarandeerd gunstige energieprestatie hebben (Nul-Op-De-Meter).

Voorwaarde om de epv in rekening te kunnen brengen is dat de woning zeer goed geïsoleerd is en een zeer lage warmtevraag heeft. De duurzame energie die op de woning wordt opgewekt moet volledig voorzien in de warmtevraag. In het ontwerpbesluit is een indicatieve tabel opgenomen met de hoogte van de epv.

Het effect van de energieprestatievergoeding

Een indicatie van het effect van de epv is berekend uitgaande van het exploitatiemodel van de theoretische rendabele huurwoning. Hierbij is de contante waarde van alle stichtings- en exploitatiekosten gelijk gesteld aan de contante waarde van de opbrengsten in 50 jaar, uitgaande van WSW parameters.

De maximale epv voor woningen varieert tussen de €1,00 en €1,40 per m2 gebruiksoppervlakte, afhankelijk van de energieprestaties. Om het effect van de epv inzichtelijk te maken wordt een meergezinswoning 2015 vergeleken met en zonder epv. De bandbreedte van de extra opbrengsten is bepaald met een variant met de hoogste epv, van €1,40 per m2 voor een woning van 120 m2 (epv = €168) en een variant met de laagste epv, van €1,00 per m2, voor 60 m2 (epv = €60).

De bandbreedte van de extra huuropbrengsten is €18.000 tot €51.000. De huurprijs is €686 en de bevriezing van de liberalisatiegrens is ingecalculeerd. Hierbij zijn ook de inkomsten van de energieprestatievergoeding voor 50 jaar geïndexeerd met inflatie en contant gemaakt met de discontovoet van 5,0%. Een deel van de extra inkomsten is nodig voor extra exploitatielasten, met name voor extra onderhoud. De exploitatie is sluitend bij bandbreedte van de stichtingskosten is tussen de €129.000 en €149.000.

De Stroomversnelling voor de renovatie van huurwoningen hanteert het uitgangspunt dat de onderhoudslasten van woningen met een hoge energieprestatie gelijk zijn aan reguliere woningen. Bij gelijke onderhoudslasten wordt het aandeel stichtingskosten hoger. De stichtingskosten worden respectievelijk €137.000 en €170.000 bij een epv van €60 en €168. Dit uitgangspunt is risicovol als dit onderhoudsniveau niet contractueel is vastgelegd voor 50 jaar, omdat het voor de hand ligt dat extra energiemaatregelen zoals installaties, naast een extra investering ook extra onderhoud vragen.

Figuur 1: De maximale exploitatielasten en stichtingskosten van een rendabele nieuwbouwwoning met een huur van €686 zonder epv, met een epv van €60 en met een epv van €168 en met en zonder gelijk blijvende onderhoudslasten

Discussie: hoeveel epv in rekening te brengen?

De businesscase van een nieuwbouwwoning waarin de epv volledig in rekening wordt gebracht lijkt sluitend te kunnen zijn. Echter, de hoogte van de energieprestatievergoeding is gebaseerd op de besparing van energielasten ten opzichte van een woning met energielabel B. De woonlasten van een nieuwbouwwoningen met 100% epv zijn daarom hoger dan van een reguliere nieuwbouwwoning met epc 0,4. Dit is voor verschillende corporaties een argument om de epv niet voor 100% in rekening te brengen. De extra opbrengsten worden dan lager. En bij lagere inkomsten is het de vraag of deze opwegen tegen de extra investering die nodig om aan de epv-eisen te voldoen.

Woonveste heeft als een van de eerste corporaties een project ontwikkeld dat voldoet aan de epv-eisen. Dit project PEP huizen is beschreven in de actualisatie van het onderzoek Rendabel Sociaal Bouwen.

* Publicatiedatum 8 september 2015