Nieuwbouw wordt amper beperkt door de Novelle

Corporaties kunnen minder investeren door de verhuurderheffing en eisen van het WSW. De extra voorwaarden uit de Novelle voegen daar geen grote belemmeringen aan toe. Ook de rendementseis voor niet-daeb hoeft herstructurering niet in de weg te staan.

Het aandeel investeringen in daeb neemt toe van 79% in 2013 tot 89% in 2018 (ABF, 2014, analyse dPi). Op deze investeringen heeft de Novelle geen betrekking. De afname van de investeringen in niet-daeb is wellicht deels anticipatie op de regels met betrekking tot niet-daeb, maar hangt ook zeker samen met de (krimpende) woningmarkt in verschillende regio's en de stagnatie van de vraag naar koopwoningen.

De beperkingen in de Novelle hebben vooral betrekking op niet-daeb investeringen. De belangrijkste zijn de markttoets door de gemeente en de marktconforme rendementseisen. De markttoets kan hoogstens leiden tot investeringen van marktpartijen, daar waar corporaties dat traditioneel zouden doen. Als dit niet gebeurt, en dat is de sectorbrede verwachting, dan kunnen corporaties deze opgaven oppakken.

Dan resteert de rendementseis voor niet-daebprojecten. Dit is in feite een vreemde eis. De gebruikelijke benadering bij de ontwikkeling van vastgoed in Nederland is de residuele benadering. Deze benadering gaat ervan uit dat de waarde van grond wordt bepaald door de prijs van het graan. Met andere woorden: niet het rendement, maar de grondwaarde is de uitkomst van de businesscase van projecten.

Voor locaties waar niet-daeb wordt voorzien kan een residuele grondwaarde worden vastgesteld, met de rendementseis als uitgangspunt. Als de markt deze projecten oppakt dan wordt daarmee de beoogde gemengde wijk gerealiseerd. Anders staat het de corporatie vrij de ontwikkeling op te pakken.

Tenslotte wordt de ontwikkeling van woningen steeds rendabeler door dalende stichtingskosten. Het wordt dus makkelijker om de rendementseis te halen (lees: hogere grondwaarden te realiseren). Tenminste, als de financiele positie dat toelaat.