Verslag webinar broertjes en zusjes bouwen: de kracht van herhaling

29 april 2020
 

De druk om snel meer betaalbare woningen te bouwen wordt van verschillende kanten opgevoerd. Maar de bouwkosten blijven oplopen door nieuwe eisen (gasloos) en een tekort aan productiecapaciteit. Daarom zoeken corporaties naar manieren om sneller en slimmer te bouwen. Het herhalen van plannen lijkt zo'n methode. Maar is het echt sneller en hoe zit het met de kwaliteit?

Download de presentatie van het webinar

De bouwkosten en financiële haalbaarheid zijn de grote knelpunten bij nieuwbouw momenteel

De meeste deelnemers aan het webinar waren corporaties. Zij gaven in meerderheid aan dat bouwkosten en financiele haalbaarheid het grootste knelpunt vormen voor nieuwbouw momenteel. Dit sluit aan bij de ervaring van Centrada. De manager vastgoed, Ronald Gouwerok, geeft aan dat de hoge bouwkosten het gevolg van tekorten aan personeel bij bouwers en steeds hogere eisen aan de woning, met name op het vlak van duurzaamheid. Tegelijk blijven de huren gelijk. Samen zorgt dat ervoor dat nieuwbouw steeds minder haalbaar wordt.

Lelystad heeft een rechts georiënteerd college waardoor nieuwbouw van betaalbare woningen geen hoge prioriteit heeft. Op uitbreidlocaties speelt de stikstof tenminste een vertragende rol en op inbreidlocaties is veel discussie met omwonenden, waardoor procedures lang duren.

Bouwkosten en haalbaarheid hangen natuurlijk samen. De hoge bouwkosten kwamen begin 2019 al naar voren als het belangrijkste knelpunt voor nieuwbouw in een enquête van Aedes, de financiële haalbaarheid werd toen als vierde genoemd. De mini-enquête in de webinar en de ervaring van Centrada duiden erop dat de haalbaarheid sindsdien verder onder druk is komen te staan. Daarom zoekt Centrada naar manieren om goedkoper te bouwen zonder dat de kwaliteit onder druk komt te staan.

Knelpunten nieuwbouw

KnelpuntenAedes.png 

                 Bron: Corporatiemonitor knelpunten nieuwbouw, februari 2019, Aedes

Grondgebonden woningen bouwen met beproefde concepten

Bij grondgebonden woningen is Centrada concepten gaan bouwen. Recent zijn woningen gebouwd met Trebbe en Fijnwonen. Projectontwikkelaar Dirk Overwijk geeft aan dat op deze manier bouwen leidt tot snellere planontwikkeling en lagere kosten. Meer standaardisatie en prefab komt ook de kwaliteit ten goede. We moeten daarvoor wel ons programma van eisen deels loslaten.

Concepten van Trebbe en Fijnwonen van Van Wijnen

Concepten.png

Broertjes en zusjes van appartementencomplexen bouwen

Het bouwprogramma in Lelystad bestaat de komende jaren voor 80% uit appartementen voor dezelfde doelgroepen. Ook hebben veel potentiele bouwlocaties dezelfde karakteristieken. Voor appartementen zijn echter nog weinig concepten beschikbaar. Daarom herhaalt Centrada eigen plannen om het ontwikkelproces te optimaliseren en zo sneller te kunnen bouwen tegen lagere stichtingskosten. De term ‘broertjes en zusjes bouwen’ wordt hier gebruikt om aan te geven dat het niet de bedoeling is om identieke gebouwen elders in de stad te bouwen. De projecten Zuiderstaete en Kemperveste illustreren dit. Zij zijn in basis gelijk, maar hebben een heel andere uitstraling door het materiaalgebruik in de gevels en verschillende plaatsing van de balkons.

Zuiderstaete en Kemperveste

BroertjesZusjes.png 

                                                                                                      Foto’s: Centrada

De bestekstekening van een bestaand projecten vormen het vertrekpunt bij het herhalen van een plan. Het ontwikkelproces gaat sneller omdat partijen het concept en elkaar kennen. Bij de gemeente zitten veel dezelfde mensen aan tafel en Centrada werkt met vaste bouwpartners. Ook de interne processen gaan sneller omdat de afdelingen onderhoud en verhuur, maar ook het MT en RvC het plan al kennen. Het project Kemperveste in in 14 maanden ontwikkeld en gerealiseerd. Dat is circa 15% sneller dan een regulier project van vergelijkbare omvang en complexiteit.

Plattegronden verdieping Zuiderstaete en Kemperveste

BroertjesZusjesPG.png

Een bijkomend voordeel van het herhalen van plannen is dat in broertjes en zusjes van een gerealiseerd plan optimalisaties doorgevoerd kunnen worden. In Kemperveste is bijvoorbeeld de indeling van de begane grond aangepast zodat er meer ruimte is voor scootmobiels, in overleg met de afdeling verhuur.

Plannen van andere corporaties herhalen via de database van Watkostdebouwvaneenhuurwoning

Vergelijkbare locaties zijn in de eigen gemeente misschien niet altijd te vinden. Mogelijk zijn elders in het land wel projecten gerealiseerd die ingepast kunnen worden in de eigen gemeente. De volgende stap is om projecten het herhalen die elders gebouwd zijn.

Centrada heeft een concreet project in beeld dat mooi kan passen op een nieuwe planlocatie in Lelystad. Dit project is gevonden via Watkostdebouwvaneenhuurwoning en het contact met de andere corporatie is al gelegd. Watkostdebouwvaneenhuurwoning heeft inmiddels een database met ruim 800 projecten. Daar zit wellicht ook een plan bij dat goed past bij een opgave bij u in de buurt.

Het concept van Zuiderstaete en Kemperveste is een complex van 24 appartementen van circa 75 m2. Corporaties die geïnteresseerd zijn in het concept kunnen contact opnemen met Centrada om te onderzoeken of het plan bruikbaar is. Dat kan via het algemene telefoonnummer of wonen@centrada.nl. Vraag naar Ronald Gouwerok of Dirk Overwijk.

De plannen in de database van Watkostdebouwvaneenhuurwoning bekijken?

Vraag een demo-account aan en krijg een maand lang toegang tot alle plannen

Demo-account
Grondprijzen sociale huurwoningen