Verslag bijeenkomst betaalbare nieuwbouw

Op 2 juni werd in Amersfoort de bijeenkomst De kwaliteit van een betaalbare woning georganiseerd door Sputnik Architecten en Watkostdebouwvaneenhuurwoning.

Met een opkomst van 40 personen met onder hen vertegenwoordigers van gemeentes, één bouwbedrijf en vooral medewerkers van woningbouwcorporaties, was duidelijk dat er veel interesse en aandacht is voor de problematiek van betaalbaarheid van sociale huurwoningen.

Sputnik Architecten heeft in opdracht van 15 woningbouwcorporaties en het ministerie van BZK onderzocht wat de basiskwaliteit van een sociale huurwoning is. (Vraag het rapport aan op de site van Studio Sputnik). Aan de hand van enquêtes onder corporatiemedewerkers en huurders werd een lijst met woonactiviteiten samengesteld. Bij Ikea werden de meubels uitgezocht die nodig zijn voor deze activiteiten. De ruimtebehoefte voor het gebruik van de meubels werd in kaart gebracht met de welbekende “matjes”. Een aantal ruimtes die met de matjes waren ingericht werden in een één‐op‐één opstelling getest. Met de resultaten is voor de verschillende doelgroepen van de corporaties een typologie van compacte woningen gemaakt, die als basis gebruikt kunnen voor de ontwikkeling van nieuwe (compacte) bouwprojecten.

Het compacter maken van woningen is één van de factoren die de betaalbaarheid kunnen verbeteren. Uit de zaal kwam de opmerking dat, mede door het beleid van passend toewijzen, men er niet meer om heen kan om kleiner te bouwen. Daartegenover bestaat de zorg dat kleine woningen op de lange termijn, bij een exploitatieperiode van 50 jaar, niet waardevast zijn.

Download de presentatie van Sputnik

Nienke Vermeulen van woningbouwcorporatie Zayaz uit Den Bosch is een van de deelnemers aan het onderzoek van Sputnik Architecten. Parallel aan het onderzoek is de herontwikkeling gestart van het voormalige kantoor van Zayaz tot tijdelijke huisvesting van statushouders en andere alleenstaanden met urgentie. Bij Zayaz is de gemiddelde wachttijd meer dan 6 jaar en zijn er 9.000 actief woningzoekenden.

Door afspraken met de gemeente te maken over de doelgroep en het tijdelijke karakter van de huisvesting (10 jaar), kon versneld een vergunning afgegeven worden. De woonunits zijn studio's van 28 m2 met een huur van € 400,‐. Uit de reactie uit de zaal was op te maken dat dat niet perse als te klein gezien wordt, als het een tijdelijke situatie betreft. De vergelijking werd gemaakt met een studentenkamer waarin een periode van 6 jaar te overzien is, omdat het perspectief uiteindelijk een meer comfortabele woning is.

De (tijdelijke) huisvesting van deze doelgroep is een opgave op zich. Het tijdelijke karakter maakt het ook kostbaar. Het is de vraag of een exploitatie over een langere termijn politiek mogelijk is en of er op basis van demografische ontwikkelingen voldoende vraag blijft. Flexibiliteit in functie en indeling kan de toekomstvastheid vergroten, door bijvoorbeeld op termijn te verbouwen tot zorg‐/ ouderenwoningen.

Download de presentatie van Zayaz

Nelleke Nelis van VAC punt Wonen onderschreef in haar presentatie de toekomst‐ en gebruikswaarde van een flexibele indeling van een woning. Daarnaast vroeg ze aandacht bij het ontwikkelen van woningen voor privacy, comfort, gemeenschappelijkheid, visies voor korte en lang termijnprojecten en de ruimte in een woning voor berging. De matjes van Sputnik wijken niet veel af van de afmetingen die het VAC punt Wonen hanteert in de Woonkwaliteitswijzer. Het VAC punt Wonen maakt geen verschil in ruimtebehoefte tussen gezinnen of 1‐/2‐persoonshuishoudens en legt nadruk op de toegankelijkheid en bezoekbaarheid door mensen met een lichamelijke beperking, van rollator tot rolstoel.

Nelleke geeft aan dat ook kleine woningen een goede kwaliteit kunnen hebben en benadrukt dat betrokkenheid van de huurders bij de te maken keuzes van belang is. Een ruime meerderheid van de aanwezige corporaties laat plannen toetsen door de VAC‐commissie en/of maakt gebruik van woonwensenonderzoeken onder huurders.

Download de presentatie van VAC punt Wonen

Berry Blijie van ABF Research gaf een doorkijk naar 2035. Het percentage van het aantal huurwoningen voor huurders met huurtoeslag is de laatste jaren fors afgenomen (‐20%), terwijl de doelgroep steeds groter wordt. In de gehele woningmarkt (huur en koop) is de trend dat het aantal 1‐/2‐persoonshuishoudens zal blijven toenemen. Het is vooral de groep 75+‐ers die voor deze stijging zorgt. Berry stelt vraagtekens bij de grootte van de markt die dit oplevert. In veel gevallen zullen de ouderen in een inmiddels afbetaald koophuis wonen en zullen ze in veel gevallen pas verhuizen als er teveel beperkingen zijn om er te blijven wonen. Daarbij komt dat na 2035 de vergrijzing zal afnemen.

In een op goede doorstroming gericht bouwprogramma, zou er volgens ABF Research een bouwproductie van 55.000 woningen per jaar gerealiseerd moeten worden, waarvan 13% in de gereguleerde sector (+/‐ 7.000), waarvan iets meer dan de helft (55%) als meergezinswoningen. Veruit het grootste aandeel blijft koopwoningen.

Vanuit de zaal wordt opgemerkt dat er juist aan de onderkant van de samenleving een groeiende groep is die speciale aandacht vereist (statushouders, GGZ, zorg) en die aangewezen is op de sociale betaalbare huur. Ter vergelijking: In Den Bosch wordt dit jaar woonruimte gezocht voor 430 statushouders, terwijl er per jaar zo'n 1500 huurwoningen beschikbaar komen in de totale voorraad, bestaand en nieuw.

Download de presentatie van ABF Research

Betaalbaarheid is ook in Almere het belangrijkste probleem van de huurmarkt. Maarten Nip van de Gemeente Almere illustreerde dit met het voorbeeld dat er recentelijk in Almere 1368 reacties waren op een huurwoning van € 500,‐. Het legt ook het gebrek aan diversiteit in het aanbod bloot. Ongeveer 3/4 van de huurwoningen in Almere zou zonder aftopping boven de liberalisatiegrens uitkomen. De gemeente heeft met de drie woningcorporaties in Almere afspraken gemaakt om de betaalbaarheid te verbeteren. Per jaar komen er +/‐ 1.500 huurwoningen beschikbaar. De corporaties moeten tenminste de helft van deze woningen voor minder dan € 600.‐ per maand verhuren. Daarnaast moeten er tot 2018 per jaar 1.000 nieuwe woningen gebouwd worden.

Om de betaalbaarheid van nieuwbouw te verbeteren heeft de Gemeente de prijsvraag Goedhuurwoning uitgeschreven, met als opgave huurwoningen met een maximale huur van € 550,‐ per maand in € 0,‐ energiekosten (dat laatste kon niet gerealiseerd worden) Twee projecten worden uitgevoerd. Een project van Think/ Van der Horst met 36 woningen van 70 m2 en een project van De Alliantie/Trebbe met 80 stuks 80‐ 110m2 energieneutrale woningen.

Daarnaast heeft de Gemeente Almere nog een ideeën‐prijsvraag uitgeschreven voor het ontwerp van tiny houses (max 50m2) in drie categorieën: permanent, tijdelijk en autarkisch. De 245 inzending zijn t/m 7 juli te zien in de Stadsschouwburg van Almere.

Download de presentatie van de gemeente Almere

Thijs Luijkx merkte op dat vanuit de benchmark Watkostdebouwvaneenhuurwoning zichtbaar wordt dat bij een verkleining van de woning, de bouwprijs per m2 toeneemt en dat dat een aanleiding zou kunnen zijn om minder snel te opteren voor compacte bouw. Vanuit de zaal kwam daarop de reactie dat, zeker bij het passend toewijzen, projecten voor woningen met een lage huur alleen haalbaar zijn als de woningen compact(er) worden.

De behoefte aan kleine woningen lijkt na deze bijeenkomst onomstreden. De ontwikkeling ervan brengt wel een aantal zorgen met zich mee, waarvan de belangrijkste de toekomstwaarde is. We hopen dat de voorbeelden uit Den Bosch en Almere aanknopingspunten bieden voor creatieve ontwikkelingen die niet alleen inspelen op de betaalbaarheid voor huurders maar ook op de haalbaarheid voor de verhuurders.